Сеансы кадастровой магии с разоблачением

На днях в СМИ и интернет пробежала новость о налогообложении земли под многоквартирными домами. Новость получила некоторый резонанс, поэтому имеет смысл попробовать разобраться, что к чему в этом типе налогообложения. 
Начнем с самого простого. Согласно статье 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
«Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.»
То есть, хотите вы этого или нет – приобретая квартиру в доме вы получаете кусочек крыши, лифта, лестницы, детской площадки и другой общей собственности. Получив свидетельство о регистации собственности на квартиру вы подтвердили то, что получили в собственность все вышеперечисленное.
Следующим шагом – примем как должное то, что дом занимает какое-то место на земле, которая является ценным ресурсом. Задача государства – извлекать из ресурсов, которыми оно владеет, максимум выгоды, и в этом ему может помочь земельный налог.
Что такое земельный налог? Это оплата того, что в нашей собственности находится ценнный ресурс – земля. В Долгопрудном ставка земельного налога установлена в 0.15%. Для того, чтобы избежать непонятностей – приведу пример. Например, у нас есть 6 соток земли со стоимостью 10000 (десять тысяч) рублей за сотку. Полная стоимость земли будет равна 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, а налог на эту землю будет (60000*0.0015)=90 (девяносто) рублей в год. Арифметика нехитрая, если имеются исходные данные.
С многоквартирным домом все несколько сложнее. Во-первых, надо определить, сколько земли относится к дому. Во-вторых, определить ее стоимость. В-третьих, начислить собственникам налог.
Первый и второй пункты решаются процедурой межевания и заведения записи в Росреестре (государственный кадастр недвижимости). Из чего же состоит эта запись и что можно требовать в Кадастровой Палате? Обратимся к первоисточнику:
Итак, в Кадастровой палате имеет смысл требовать 2 документа:
— Кадастровый паспорт, который отражает сведения об участке, такие как, площадь, стоимость, тип, собственность и конфигурацию участка. Именно этот документ ввергает в ступор обывателей, которым интересно было бы узнать – а где же проходят границы их участка.
— Кадастровый план территории – а вот этот документ и содержит привязку участка к карте.
По желанию можно потребовать другие документы о которых можно прочитать по ссылке.
 
Про начисление налога: он будет начислен собственникам на основании данных из Регистрационной палаты. В случае соцнайма налога не будет и эта доля общего имущества будет в собственности муниципалитета.
Теперь рассмотрим плюсы и минусы межевания. Что в минусе – как только определятся границы земли, относящейся к вашему дому, государство в лице налоговиков и Администрации города будут брать с вас налог на землю. Также, никто не может предсказать, как изменится ставка налога в будущем. В плюсе – никто не имеет право производить какие-либо действия с землей или объектами на ней без вашего ведома. Никаких овощных лотков, никаких стоянок, ничего – без согласования с собственниками.
Какова же цена вопроса? Один из самых волнительных моментов. Для того, чтобы понять, сколько будет платить тот или иной собственник, надо высчитать общую стоимость земли и умножить на его долю, согласно площади собственности. В среднем стоимость земли в Долгопрудном составляет примерно 16200 рублей (вы думали это секрет?). Информация по стоимости земли в Долгопрудном может быть найдена здесь.
Единственное «НО» — там нет данных о площадях участков, отнесенных к многоквартирным домам. Но, примерно прикинув размеры возможного участка с помощью Яндекс.Карты и просчитав свою долю в площади дома я лично получил 650 рублей налога для себя – даже интересно будет сравнить с официальными данными. Участок я взял размером 110*70, цену за метр – среднюю по городу, свою долю высчитал на основании отношения площади моей квартиры к площади всех квартир в доме. Но, конечно на истину в последней инстанции я не претендую и хотел бы увидеть план территории.
 
Ну а теперь перейдем к разоблачению.
 
17 марта Администрация Долгопрудного разместила документацию на проведение аукциона.
Задача, которую надо выполнить – обмежевать 179 многоквартирных домов и получить кадастровую документацию как результат. Зачем это нужно – без этого невозможно начислить налог – см.выше. Цена вопроса — 4 125 736 рублей, но учитывая, что это аукцион, возможно она будет несколько меньше – вряд ли существенно. Получается, что межевание одного дома обойдется примерно в 23000 рублей.
Вроде бы все нормально, но рассмотрев список внимательно мы можем найти в нем 39 домов, которые были построены в 2005 году и позже.
Кто сказал: «Ну и что?»? Все дело в том, что согласно статье 16 из Федерального Закона 189-ФЗ от 29.12.2004:
«6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.»
Жилищный кодекс действует с 2005 года, т.е. все эти 39 домов уже были обмежеваны для того, чтобы пройти госприемку. Есть два варианта:
1 – Госкомиссия приняла дома без «установления размеров и границ земельных участков». Как следствие – был нарушен закон при госприемке домов.
2 – Кто-то в Администрации хочет увести 39*23000=897000 рублей под прикрытием аукциона выделив деньги на то, что уже было сделано. Сомневаюсь, что это очень законно.
3 – У меня нет третьего варианта, но я искренне надеюсь, что Администрация сможет его найти и он будет соответствовать законам РФ.
 
И напоследок: тот, кто победит в аукционе, должен будет закончить работы к 25 декабря 2010 года, а значит у Администрации будет целая неделя для того, чтобы сделать любимым горожанам приятный подарок к Новому Году.

  • Оценка: 0

Комментарии (23)

RSS свернуть / развернуть
0
avatar
ann +17.24
Спасибо! Целое письмо для прокуратуры. Если так каждый аукцион разносить, Может больше денег в бюджете останется.
0
avatar
Наивный народ...
Надо смотреть не со стороны налогоплательщика, а со стороны налоготратильщика.
Мы смотрим на это дело и думаем, что надо обмежевать 179 домов.
А они смотрят на это, что надо оприходовать 4 125 736 руб.
Хоть на 179, хоть на 20 домов - цена вопроса будет одинакова - 4 125 736.
Это чисто моё мнение. ;-)
0
avatar
Пусть депутаты с прокуратурой разбираются, какой подход правильный :)
0
avatar
ЛИХАЧ-1 +13.67
Межевание участка до 1 га до недавнего времени стоило 20000 руб. => межевание стоит 3600000руб(примерно). Откуда в конкурсе 4 125 736 рублей? В условиях кризиса при столь массовом заказе может быть большая скидка. С учетом 39 должно обойтись городу порядка 2500000 рублей.
0
avatar
А личный автопарк ТОИ на что обновлять будет? :)

Мне тоже не совсем нравится, каким образом расходуют деньги города.

Можно попросить специальных людей проверить наши догадки, эти люди находятся тут: http://mosoblproc.ru/internet-priemnaja/
0
avatar
Dom-2 +4.16
Думаю область "в доле", и посему правду имеет смысл искать только у царя батюшки.
0
avatar
По-любому п.2, ну как же не упустить такой случай, чтоб неотхапать себе немного денежек.
0
avatar
ЛИХАЧ-1 +13.67
РЕЗУЛЬТАТЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
ГОРОДА ДОЛГОПРУДНЫЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА ДОЛГОПРУДНЫЙ

(в ред. распоряжения Министерства экологии и
природопользования МО от 19.02.2007 N 28-РМ)
А вот это интересно, поскольку
Утверждены
распоряжением Министерства
экологии и природопользования
Московской области
от 3 ноября 2005 г. N 144-РМ
Однажды утвердить, а потом редактируй сколько угодно?
0
avatar
Это было изменение нескольких строк в кадастре.
http://www.regionz.ru/index.php?ds=44741

А так - да, легче однажды утвердить весь кадастр, а потом менять отдельными распоряжениями отдельные записи. И только в случае серьезных изменений в земельном законодательстве менять весь кадастр.
0
avatar
ЛИХАЧ-1 +13.67
Видимо не только строки, но и цифры поменяли. А поскольку смысл как раз в цифрах, то возможность изменять их без утверждения не есть хорошо. Например, может привродить к неконтролируемому росту тарифов.
0
avatar
Не могу полностью согласиться. Утверждает цифры и выпускает распоряжения об изменениях одно и то же Министерство используя одни и те же нормативно-правовые акты.

С точки зрения контролируемости - абсолютно никакой разницы между заменой строк/строки и перевыпуском всего кадастра нет.
0
avatar
SubEditor +47.28
Евгений, как вы смотрите на публикацию материала или его части в газете "Долгопрудненские страницы"?
Мейл у вас действующий указан?
0
avatar
E-mail - да, действующий. Материал можете ипользовать в любых целях, т.к. с момента размещения его в публичном доступе было бы не совсем разумно надеяться на его строго контролируемое распространение :)
0
avatar
Согласна со всем,Мэрии не выгодно делать межевание ,А то как же землю продавать и сдавать в аренду под автостоянки и дома.Нам ведь совсем не нужны детские площадки ,парки и детские сады.!!!!!!!
0
avatar
nocharge +3.43
Мочить их надо! :)
0
avatar
Ekaterina-2 +0.88
Товарищ автор, а у вас есть реальные документы и доказательства? Если да, то нет проблем, пишем письмо в Администрацию президента, в Привительство РФ, сайты есть в интернете. Они спускают в милицию нашу местную, приходит человек и пишет бумагу, а потмо спрашивает хотите ли вы завить о пресутплении? В данном конкретном случае можно заявить, да намеренно завышенные расценки или не целевое использование или что-то еще, найти можно формулировку. Хорошо знаю последоватлеьность, уже писала :))
+1
avatar
Статья датирована 2010 годом — обсуждать это в 2013 уже нет смысла.
Реальные документы были и есть. Документы — это госзаказ от Администрации Долгопрудного и закон / Жилищный кодекс.
+1
avatar
Ekaterina-2 +0.88
да посмотрела сорри, мне оповещине о статье пришло только вчера :)))
0
avatar
Ekaterina-2 +0.88
тут то можно долго обсуждать и ссылки друг другу показывать, можно все нужные ссылки отправить выше :))
 
-1
avatar
до сих пор по некоторым домам отвечают, что участок не определен :(
+1
avatar
Мы про Спортивную, 9 говорим? В заказе этот дом был, так что повод к обращению «куда надо».
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.